房地產企業稅企爭議問題精解與企業重組財稅操作實務高研班

    改革開放以來，在國家一系列政策鼓勵下，我國房地產開發業已經成為國民經濟的支柱產業，房地產業對國家財政收入的貢獻率也大幅度增長，成為稅收收入的重要來源。為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，2010年以來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控，房地產行業的暴利時代已經過去。當前，房地產企業應當考慮加強企業的經營管理，對房地產開發全程進行納稅籌劃，做到理性納稅，該交的一分不少，不該交的一分不多交。
為了進一步整頓規范稅收秩序，提高稅法遵從度，實現為國聚財、為民收稅的神圣使命，保障稅收收入穩定增長，國稅總局下發《關于開展2012年稅收專項檢查工作的通知》（國稅發[2012]17號）及稅收檢查方案，房地產行業又一次被列為稅檢重點。一場對房地產企業進行的稅查風暴在全國掀起。
根據“稅種查全、環節查到、項目查清、問題查透”的稅務檢查質量要求，依據稅收檢查方案和近幾年的檢查要點，我們編寫了本講座第一部分《房地產行業稅企爭議焦點問題精解》。
隨著國家對房地產行業宏觀調控的深入，房地產行業競爭的加劇，資本市場發育日漸成熟，出于經營管理的需要，企業之間的重組行為必然經常發生。企業重組是涉及兩個或兩個以上企業的實質性或重大的法律或經濟結構改變的交易，在企業重組交易中如何操作可以達到少繳稅、緩繳稅的目的，企業重組的稅收安排就顯得十分必要。為此我們編寫了本講座的第二部分《企業重組財稅操作實務》。
【課程內容】
第一部分、房地產行業稅企爭議焦點問題精解
一、增值稅和營業稅
01、房地產開發企業哪些業務應當繳納增值稅？如何選擇增值稅納稅人身份？
02、房地產企業處置使用過的固定資產和其他物資應當交什么稅？怎樣交稅？
03、自建房產自用是否繳納營業稅？誤交的營業稅如何處理？
04、甲方提供材料與提供設備怎樣納稅？甲方自購材料增值稅發票可否計入開發成本？
05、裝飾勞務清包工怎樣繳納營業稅？
06、企業將鋁合金門窗出包給鋁合金門窗廠，應當取得什么樣的發票才允許稅前扣除？
07、轉讓在建項目怎樣繳納營業稅？購入在建項目投資建設，建成后再銷售怎樣納稅？
08、企業預售房產何時確認銷售？以按揭方式預售房產納稅義務發生時間應如何確認？
09、房地產企業轉讓土地使用權怎樣操作可以降低稅費支出？
10、房地產開發企業受托將“毛地”開發成“凈地”怎樣納稅？
11、售后回購怎樣納稅？房地產企業如何利用售后回購擴大融資渠道？
12、開發產品融資性售后回租怎樣納稅？房地產企業怎樣利用這項政策擴大融資渠道？
13、房地產企業委托境外設計單位進行規劃設計怎樣扣繳境外企業的稅款？
14、企業因舊城改造被動遷是否繳納營業稅？
二、土地增值稅
01、怎樣計算房產銷售總額？售房合同面積與實際測量面積不一致是如何確認收入總額？
02、計算增值額時允許扣除的開發成本包含哪些？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？
03、土地增值稅清算時，契稅是否可以計入取得土地使用權所支付的金額，契稅可否計
算30%的附加扣除額？
04、已經計入開發成本的“土地閑置費”在計算土地增值稅時可否扣除？
05、房地產開發費用中利息怎樣計算？企業自有資金充裕沒有借款的，房地產開發費用
是否應按照5％計算扣除？
06、什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？
07、以土地或房地產進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發
企業有何特殊規定？
08、房地產開發企業在土地增值稅清算時可否不劃分房產類別進行綜合清算？
09、對個人支付的拆遷補償款憑何種憑證在稅前扣除？
10、扣留施工企業的質量保證金沒有發票可否扣除？怎樣確保質量保證金能夠取得施工
企業的發票？
11、怎樣確定土地增值稅的清算項目？應當進行土地增值稅清算的項目和要求納稅人進
行土地增值稅清算的項目怎樣劃分？
12、房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？為什么
有的房地產企業堅持“精裝修戰略”？
13、房地產企業銷售普通標準住宅如何定價可以降低土地增值稅？
14、房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么差異？
15、房地產企業利用已經征用的土地建造賓館、商廈，怎樣操作可以降低稅費支出？
16、企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？
17、房地產企業直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？
18、怎樣核算房地產企業的管理費用可以降低土地增值稅？
19、新成立的房地產開發企業如何確定“籌建期”？
20、普通標準住宅享受免稅的期望成本如何計算？
三、企業所得稅
01、怎樣劃分開發產品的成本核算對象？開發產品成本對象的劃分應當遵循哪些原則？
02、開發產品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應當怎樣分攤？
03、開發產品計稅成本支出的具體內容包括哪些？怎樣進行開發產品的成本核算？
04、開發項目的營銷設施建造費怎樣核算？在計算土地增值稅時可否扣除？
05、在開發項目內建造的郵電通訊、學校、醫療等設施當地政府部門給予經濟補償后的
差額應怎樣進行稅務處理？
06、利用地下基礎設施建成的停車場怎樣核算計稅成本？
07、利用人防工程建成的地下車庫投資者是誰？利用人防工程建造的地下車庫房地產企業
是否有權銷售？應當怎樣妥善處理？
08、開發產品完工后，再發生成本費用應當怎樣處理？
09、房地產開發項目怎樣確定成本終結日？怎樣正確判斷開發成品“完工”？開發產品完
工與應納稅所得額的計算有何關系？
10、房地產開發企業以擴股方式取得土地使用權的，怎樣進行會計核算？
11、其他企事業單位、個人以分房為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的，房地產
企業怎樣確認產品分成收入？
12、其他企事業單位、個人以分紅利為目的，與房地產企業合資開發房地產項目的應當怎
樣進行稅務處理？
13、房地產企業以房換地方式取得土地使用權的，怎樣確定土地使用權的成本？
14、房地產開發企業以地換房怎樣確定土地使用權的轉讓收入？
15、新成立的房地產企業怎樣計算開辦費？
16、企業銷售開發產品銷售確認的原則和條件，按揭售房中開具了發票何時確認銷售收入？
17、“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣進行稅務處理？
18、企業季度預交企業所得稅時，已預交的營業稅及附加、土地增值稅、免稅收入、不征
稅收入、以前年度虧損可否扣除？
19、房地產企業視同銷售業務稅收政策有何變化？相關資產的計稅基礎怎樣計算？
20、怎樣在不影響利潤總額的前提下利用稅收優惠政策多提折舊，減少當期應交所得稅？
21、房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前推到重置的怎樣進行稅務處理？
22、房屋、建筑物等固定資產進行改擴建怎樣計算計稅成本，怎樣計提折舊？
23、企業取得的股息、紅利所得怎樣納稅？股權投資損失可否在稅前扣除？
24、股權投資轉讓損益怎樣納稅？長期掛賬的股權投資轉讓損失可否扣除？
25、投資企業撤回或減少投資的怎樣進行稅務處理？
26、何謂資產損失？企業資產損失在企業所得稅前扣除的原則？
27、國家稅務總局2011年第25號公告對資產損失稅前扣除有何重大變化？
28、以前年度未扣除的資產損失怎樣進行稅務處理？
29、稅務機關怎樣對企業的資產損失進行監督管理？
30、如何理解企業發生的合理的工資薪金支出準予稅前扣除？
31、為員工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費怎樣扣除？怎樣征收個人所得稅？
32、職工因公出差補助、誤餐費補助是否計入工資總額，可否稅前扣除？是否征個人所得稅？
33、企業工會經費和職工教育經費怎樣在稅前扣除？
34、職工的辦公通訊費可否在稅前扣除？
35、企業確因工作需要為職工購置的工作服可否稅前扣除？
36、企業自有房產裝修費可否在稅前扣除？
37、企業的業務招待費稅前扣除怎樣計算？企業在籌建期間、清算期間的業務招待費怎樣
扣除？預收賬款可否作為計算業務招待費的基數？
38、職工的“五險一金”怎樣在稅前扣除，是否計征個人所得稅？
39、企業廣告費和業務宣傳費稅前扣除的條件是什么？
40、企業與生產經營有關的手續費及傭金支出怎樣在稅前扣除？境內境外有何區別？
41、企業借款費用怎樣在稅前扣除？資本化的要求是什么？
42、企業怎樣證明“不超過按照金融企業同期同類貸款利率”計算的利息準予稅前扣除？
43、稅法對防止資本弱化有何規定？
44、企業因投資者未在規定期限內繳足其應繳資本額而發生借款其利息應有誰來承擔？
45、企業向自然人借款的利息支出可否稅前扣除？
46、“統借統還”的利息怎樣扣除？對總公司因統借統還向成員企業收取利息是否征營業稅？
47、企業對外進行股權投資發生的借款利息可否在稅前扣除？
48、企業取得的國債利息、地方政府債券利息、中國鐵路建設債券利息、證券投資基金利息在稅收上有何區別？
第二部分、企業重組財稅操作實務
01、企業重組的定義及其分類。
02、我國企業重組的稅務處理怎樣分類？與國際上通常做法有何差異？
03、企業重組特殊性稅務處理的理論依據是？我國對特殊性稅務處理規定了哪些原則條件？
04、企業債務重組怎樣選擇遞延納稅的處理方法？
05、企業資產收購怎樣可以享受特殊性稅務處理的稅收優惠？
06、企業股權收購怎樣可以享受特殊性稅務處理的稅收優惠？
07、企業分立特殊性稅務處理的案例分析。
08、企業合并特殊性稅務處理的案例分析。
09、企業法律形式改變的稅務處理方法。
10、企業重組其他相關稅種的稅收政策解析。
【主講專家】劉玉章：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為國內大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。
講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等課程。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。
 

劉玉章：我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。北京金旭紅教育咨詢有限公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）等房地產企業財稅專著。
幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為國內大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。
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