房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨 營改增后的土

【培訓對象】
各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，
注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

【培訓收益】
該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程難度適中，適合房地產企業專職財務、稅收管理人員和企業其他高層、中層管理人員學習與培訓。也適合大型房地產企業內訓使用。

房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑暨
營改增后的土地增值稅清算風險防范與難點解析專題
‖2016年12月21–24日‖—‖成 都•瀘天化酒店‖—‖主 講：楊老師、劉老師‖
第一課題：房地產開發五個不同階段涉稅風險防控與納稅答疑專題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月22-23日2天由楊老師老師主講＞
該課程按照土地取得、規劃設計、開發建設、組織銷售、竣工清盤五個階段進行設計。重點講解營改增后房地產開發每個階段具體實施過程中所涉及的相關會計和稅收問題。比如：在取得各種開發手續、制訂各種融資方案、選擇開發產品類型、制訂各種經濟合同、設計各種促銷模式時，應注意哪些稅收問題。
該課題既是一個納稅籌劃類課題，也是一個實操類課題。旨在培養大家在開展以上工作之前樹立良好的稅收意識，在實際工作中，練好扎實的基本功，主動防范稅收風險。課程難度適中，適合房地產企業專職財務、稅收管理人員和企業其他高層、中層管理人員學習與培訓。也適合大型房地產企業內訓使用。
‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。
‖主講內容‖
第一節：取得土地階段稅收風險控制與納稅答疑
1．以招掛拍方式取得土地，合同條款如何商定才能規避土地使用稅，計征契稅的依據以及納稅環節如何規定？
2．以接受投資方式取得土地，稅收風險如何掌控，投資雙方的稅收風險在哪里？
3．以收購股權的方式取得土地，土地成本如何確認？
4．以非貨幣交易形式取得土地使用權，應如何確認土地成本？
5．受讓生地、熟地、購買爛尾樓以什么為依據確認土地成本，在計算土地增值稅的時候甲乙雙方分別如何進行稅收風險規避？
6．以“拆一還一”方式取得入地，如何進行會計處理，銷售不動產發票如何開具，從被拆遷人、開發企業兩方分別就營業稅、企業所得稅、增值稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅進行全方位的稅收分析？
7．在自己原工廠的土地上搞開發，這塊地上原來有辦公樓、廠房、其他建筑，這些建筑原來的建設發票能入開發成本嗎，換句話說自己單位工廠拆遷能發生拆遷補償費嗎？
8．為取得土地而支付的紅線外支出，所得稅和土地增值稅的處理有什么不同？如何操作可以在稅前扣除，規避風險？
第二節：規劃設計階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．立項、規劃、設計環節應注意哪些稅收問題與節稅策略？
2．產品開發類型的選擇，是關注稅收負擔水平？還是關注企業的銷售？
3．采取合作建房方式稅收如何控制？
4．委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？
房地產企業承擔什么稅收責任？
第三節：開發建設階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．會計、稅收上對售樓部及類似資產的處理是如何規定的？
2．什么是基本裝修、簡裝、精裝？軟裝在計算企業所得稅和土地增值稅時扣除
規定有什么不同？
3．地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？
納稅人如何處理才能夠取得相對收益？
4．房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算，計算企業所得稅和土地增
值稅對借款費用的處理有何差異？
5．向股東或其他自然人借款利息是否都可扣除？
6．資本化的借款費用與計入損益的借款費用怎樣區分，如何提供“金融企業同
期同類借款利率情況說明”？
7．集團內部統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？
8．工資薪金支出怎樣扣除才能使企業與員工利益最大，如何把握合同工、臨時
工、勞務的區別，他們的稅收待遇有什么不同？
9．購買爛尾樓（在建工程或者在建項目）確認初始成本的方法如何？
第四節：銷售階段的稅收風險控制與納稅答疑
1．“買一送一”模式下如何確認收入金額，送面積、送家電、送車位、送物業等不同銷售模式稅收規定有哪些不同，會計如何處理，贈送的禮品是否有個人所得稅的扣繳風險？
2．“以老帶新”銷售模式下如何確認支出，票據如何處理，是否涉及扣繳個稅？
3．“抵券銷售—— 一萬抵五萬”銷售模式下收入如何確認？
4．“包銷”和“代銷”的區別是什么，稅收風險如何把控？
5．“假按揭”“零首付”銷售模式稅收如何處理？
6．“還本銷售”如何確認收入，企業的困惑在哪里？
7．“售后回租”的稅收風險分析，同時給您解決方案，讓您不再為回租而煩惱？
8．“售后回購”方式在營業稅、企業所得稅、土地增值稅如何確認？
9．“低價出售、免費返租”應如何進行會計核算與稅務處理？
10．“產權式酒店”銷售、經營，應如何進行會計核算與稅務處理？
11．房地產企業收取價外費用有哪些稅收風險，營業稅、增值稅、企業所得稅、
土地增值稅關于價外費用的處理有哪些不同？
12．針對不同的客戶與不同的銷售模式，銷售價格明顯偏低，我們如何找出適合
自己的“正當理由”？
13．房地產企業主動向買房者退差價款（降價200元/㎡），以此刺激消費者買房
對已經簽訂了購房合同且購房合同已經生效的業主所退的差價，房地產公司
要不要繳納營業稅，退款部分是否還要代扣代繳個人所得稅？
14．以房產抵工程款100萬元后，施工方又將該房以90萬元轉售給第三方，現在
要求房地產企業為第三方做按揭貸款手續。請問，這樣做是否違反稅務或銀行有關法律法規，若可以操作，房地產公司怎樣做賬才合適？
第五節：清盤清算階段稅收風險控制與納稅答疑
1．房地產行業完工標準如何規定，對營業稅、增值稅、土地增值稅、企業所得
稅等有何影響？
2．各個不同稅種對收入確認的原則有何差異？
3．竣工清算時土地增值稅收入金額如何確定？
4．清算后再轉讓房地產成本如何確定，是否涉及“二次清算”？
5．稅收與會計之間的成本差如何處理，會計上是否需要調整？
6．在交房前后支付的物業費如何進行成本費用歸集，對稅收有什么影響？
第二課題：營改增后土地增值稅清算風險防控與納稅答疑專題
‖課程背景‖ ——＜2016年12月24日1天由劉老師主講＞
全面營改增后，房地產開發企業不再征收營業稅，而改征增值稅。在稅制改革的大背景下，都是增值稅，土地增值稅還會繼續征收嗎？這么高難的一個稅種，進行清算時都有哪些需要關注的問題？土地增值稅清算遇到營改增，會產生哪些變數？
本次課程從營改增的視角出發，詳細講解房地產開發企業土地增值稅清算的流程，解讀總局最新公告，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號），從收入、扣除項目金額各個方面講解清算中的重點及難點，并以案例分析的方式填表計算土地增值稅，指導企業財務人員準確進行會計核算，準備清算必要資料，解決企業財務人員在土地增值稅清算過程中的種種困惑！
‖主講專家‖劉老師：碩士研究生、注冊稅務師、注冊資產評估師、房地產估價師、造價工程師。我國資深稅務官員，某省地稅局稽查人才庫成員，省局督察內審人才庫成員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與稅收大要案稽查工作，有深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查實戰工作經驗；熟悉房地產企業的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務風險評估與稅收成本控制，匯算清繳，制定合理的項目成本管控策略，做到企業成本控制最小化，利益最大化。
課程設計著眼于企業的最真實的需求，將理論知識和企業實際問題緊密結合，解決困擾企業財務人員的疑難困惑，并在授課過程中注重培養財務人員的稅法思維。其授課以實用性著稱，授課態度求真務實、案例源于實戰、詳實精巧，并因此受到參訓學員的一致好評。
‖主講內容‖
一：營改增對房地產開發企業土地增值稅清算的影響
1．土地增值稅征管成為地稅局強化征管的重要方向
2．營改增全方位影響土地增值稅清算
二：土地增值稅清算流程
1．清算時點如何確定
2．項目如何分期
3．開發產品的類型，兩分法OR三分法
4．收到《清算通知書》后如何提供相關資料
5．稅務機關清算審理過程及稅企溝通技巧
6．收到《清算結果通知書》后，需要注意的問題
三：營改增后清算收入的確定
1．收入需要進行價稅分離處理
2．一般方法計稅OR簡易方法計稅
3．視同銷售收入的確定原則
四：營改增后扣除項目金額的確定
1．基本原則
2．動遷還平的業務實質――非貨幣性資產交易，實務操作的環節，舉例說明具
體會計核算，土地增值稅清算的具體規定，在清算過程中如何分配相關成本。
3．建筑安裝工程費，一枚硬幣的兩面。營改增后從工程造價看建筑施工企業與
房地產開發企業的博弈；甲供工程的前世今生；水電費核算與涉稅風險。
4．配套工程與可售開發產品的區別
5．以案說法，地下車位是租賃還是銷售
6．利息費用的扣除
7．把握時間節點，區分應該繳納增值稅還是營業稅，用開發的不動產對外投資
需要繳納增值稅，與轉讓相關的稅金如何扣除
五：案例分析，填表進行土地增值稅清算
六：清算結束后，再銷售的涉稅風險防控
‖培訓對象‖各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，
注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。
‖資 料‖本次2個專題的配套講義、政策輯要與案例集資料。
‖培訓時間‖2016年12月21日至24日（12月21日全天報到,22-23-24日三天課程）
‖培訓地點‖成 都◇瀘天化酒店（成都市青羊區上同仁路1號）
‖相關費用‖人民幣3980元/人（含授課、場地、資料、會務、現場咨詢費等）。
↘ 如需安排食宿者，可統一安排，費用自理，（具體詳見參會確認函）。

 

‖主講專家‖楊老師：我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作二十余年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有較深厚的稅收理論功底和較豐富的稅務稽查實戰工作經驗。同時，多年來，楊老師一直在全國各地循環從事房地產與建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的涉及到建筑、房地產行業的所有稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡潔、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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